房屋买卖的房产税如何计算

房屋买卖的房产税如何计算

“新国五条”细则明确规定二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收.并规定,要充分发挥税收政策的调节作用,并总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作.
　　(一)纳税人纳税人为应税住房产权所有人.产权人为未成年人的,由其法定监护人纳税.产权出典的,由承典人纳税.产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由代管人或使用人纳税.
　　(二)计税价值.计税依据应税住房的计税价值为房产交易价.条件成熟时,以房产评估值作为计税依据.独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围,如无新的规定,无论是否出现产权变动均属纳税对象,其计税交易价和适用的税率均不再变动.属于本办法规定的应税住房用于出租的,按本办法的规定征收房产税,不再按租金收入征收房产税.
　　(三)税率计算.
　　1、独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%.
　　2、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%.
　　(一)房产税的征税对象
　　房产税的征收对象为房产.所谓房产是指以房屋形态表现的财产,包括其附属的设备,但不包括独立的建筑物,如围墙、烟囱、水塔等.房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)、能遮挡风雨,可供人在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所.
　　由于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税.　　(二)房产税的征收范围
　　房产税征收的范围包括城市、县城、建制镇和工矿区.这里的城市是指经国务院批准设立的市,其征税范围包括市区、郊区和市辖的县县城,不包括农村.县城,是指未设立建制镇的县人民政府所在地,征收范围为县人民政府所在的城镇.建制镇是指镇人民政府所在地,不包括所辖的行政村.工矿区是指工商业比较发达,人口比较集中,符合国务院规定的建制标准,但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地.开征房产税的工矿区,须经省、自治区、直辖市人民政府批准.座落于上述地区以外的房屋不征收房产税.
　　3、房产税的纳税人为房产的产权所有人.如果产权属国有,其经营管理的单位为纳税人;产权出典的,承典人为纳税人;产权所有人、承典人不在当地或产权未确定以及租典纠纷未解决的,其代管人或使用人为纳税人.
　　(三)房产税的计算方法
　　房产税的计税依据分为从价或从租两种情况.
　　1、从价计征的,其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值,具体幅度各地规定不同.年税率为1.2%.计算公式为：
　　应纳税额=房产原值*(1-10%或30%)*税率(1.2%)
　　2、从租计征的(即房产出租的),以房产租金收入为计税依据.年税率为12%.计算公式为：　　应纳税额=房产租金收入*税率(12%)